REITs行情“先扬后抑”投资逐渐回归理性

有机构称，展望2026年，公募REITs项目经营仍将波动与分化。二级市场方面，作为高股息含权资产的公募REITs仍具备较好的配置价值，在基本面未有明显变化条件下，利率、资金配置需求以及事件因素或仍主导市场。机构建议关注基本面有韧性、高景气度或短期有改善预期的项目，如数据中心、消费、保租房及部分高速等，把握估值回调后逢低吸纳机会

下半年以来，公募REITs二级市场结束此前的上涨行情，呈现震荡态势，一级市场近期也有所降温。业内人士分析称，市场连续回调是由于长端利率上行、前期累积涨幅止盈、解禁压力以及项目业绩增长乏力等原因。展望2026年，公募REITs配置价值依旧明晰，对于类固收投资者，REITs或是可持续深耕的领域。

公募REITs二级市场经历上半年强势行情后出现拐点。Choice数据显示，截至11月20日，中证REITs全收益指数自6月下旬的高点算起跌幅超过7%，今年以来涨幅尚有7.89%。

产业园区类型REITs承压力度相对较大，在近60个交易日跌幅居前的10只REITs中占据8席，其中易方达广开产园REIT、中金重庆两江REIT、招商科创REIT跌幅分别达19.55%、14.36%和13.27%。

中金公司裴佳敏团队研报称，今年公募REITs二级市场整体呈现“先扬后抑”的走势特征，上半年在“资产荒”背景下，市场延续了去年末的行情。但6月底以来，权益市场持续火热提升市场风险偏好，叠加公募REITs累积涨幅偏高止盈需求上升，以及解禁压力、长端利率上行、项目业绩增长有限等因素影响，市场出现持续回调。

二级市场降温势头也传导至一级市场。近日刚成立的华夏安博仓储REIT发布的公告显示，其公众发售份额有效认购申请的最终确认比例为5.83%，对应认购倍数约17倍，这与此前动辄数百倍的火爆认购盛况相比，热度显著回落。

打新策略的收益效应也有所减弱。以最新上市的中信建投沈阳国际软件园REIT为例，其在上市首日盘中一度破发，每份额的开盘价为3.661元，盘中曾跌至3.59元，截至收盘才回升至3.66元。截至11月20日，每份额的收盘价为3.588元，仍在开盘价以下。10月末上市的华夏中海商业REIT在上市首日的涨幅仅为3.29%，华夏凯德商业REIT于9月29日上市，首日涨幅为12.63%。

据统计，截至11月21日，今年以来上市的19只公募REITs中，除上述3只产品外，其余16只在上市首日录得涨停或涨幅超20%。

二级市场的降温也导致投资者情绪趋于谨慎，部分资金开始转向更具性价比的资产类别。同时，产业园区类REITs受区域经济修复节奏不一及企业扩张意愿偏弱影响，租金增长乏力，进一步压制估值水平。尽管短期承压，但长期来看，具备优质底层资产和较强运营能力的REITs仍具配置价值，市场逐步回归理性亦有助于价格向内在价值靠拢。

某券商资管人士向上证报记者表示，上半年，公募REITs一级市场热度持续攀升，参与打新成为当时胜率和赔率较高的策略。进入下半年，市场逐渐回归理性:一方面，询价上限范围扩大压缩了一二级市场估值差，侵蚀打新收益空间；另一方面，二级市场整体行情回落使得投资者情绪趋于谨慎，对新项目上市首日涨幅形成压制。

裴佳敏团队表示，展望2026年，公募REITs项目经营仍将波动与分化，部分项目凭借自身禀赋优势可保持短期韧性。二级市场方面，作为高股息含权资产的公募REITs仍具备较好的配置价值，在基本面未有明显变化条件下，利率、资金配置需求以及事件因素或仍主导市场。建议关注基本面有韧性、高景气度或短期有改善预期的项目，如数据中心、消费、保租房及部分高速等，把握估值回调后逢低吸纳机会。